Nova Estrutura de Tributação

Até então, as receitas de locação e venda de imóveis eram tributadas exclusivamente por tributos federais, como PIS, COFINS, IRPJ e CSLL. Com a Reforma Tributária, essas operações passam a estar sujeitas a dois novos tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – Substitui o PIS e a COFINS, mantendo a arrecadação na esfera federal.
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – Substitui o ICMS e o ISS, sendo de competência estadual e municipal.

Essa mudança representa um aumento potencial da carga tributária sobre as operações imobiliárias, que passam a ser tributadas não apenas na esfera federal, mas também por estados e municípios.

Alíquotas Aplicáveis

A alíquota total combinada de CBS e IBS está estimada em 26,5%. No entanto, a LC 214/2025 prevê reduções para algumas atividades do setor imobiliário:

• Receita de locação: Redução de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 7,95%.
• Venda de imóveis: Redução de 50%, resultando em uma alíquota efetiva de 13,25%.

Além disso, foram instituídos mecanismos de redução da base de cálculo, incluindo:

• Redutor de ajuste – Permite deduzir o custo de aquisição do imóvel e o valor do ITBI, reduzindo a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações de venda.
• Redutor social – Prevê a dedução de R$ 100.000 para imóveis novos, R$ 30.000 para lotes residenciais e R$ 600 para locações residenciais, valores que serão atualizados mensalmente pelo IPCA.

Regime de Transição para Contratos Anteriores

A LC 214/2025 estabelece um regime de transição para contratos firmados antes da sua publicação:

• Locações residenciais – Durante o período de transição, as receitas de locação firmadas antes da LC 214 continuarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 3,65% até 31/12/2028 ou até o término do contrato.
• Locações comerciais – O regime de transição será aplicável até o fim do prazo contratual, desde que os contratos tenham sido firmados antes da publicação da LC 214 e registrados em cartório até 31/12/2025.

Diante disso, recomenda-se que os contribuintes que possuem contratos em vigor avaliem a necessidade de registrá-los em cartório ou apresentá-los à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação futura.

Impacto para Pessoas Físicas

A nova legislação também altera as regras para tributação de pessoas físicas que realizam operações imobiliárias. Aquelas que atenderem a determinados critérios passarão a ser tratadas como contribuintes regulares do IBS e CBS:

• Locação de mais de três imóveis, com receita anual superior a R$ 240.000.
• Venda de mais de três imóveis distintos no mesmo ano.
• Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos
  anteriores à venda.

A intenção do legislador foi desestimular a utilização de pessoas físicas para operações imobiliárias de grande porte sem a constituição de pessoa jurídica. No entanto, pequenos locadores e vendedores ocasionais continuam isentos desses tributos.

Considerações Finais

A Reforma Tributária representa uma mudança profunda no cenário fiscal das holdings imobiliárias e exige planejamento estratégico por parte dos investidores e empresários do setor. A correta estruturação jurídica e tributária será fundamental para garantir a continuidade das operações com eficiência fiscal e segurança jurídica.

Diante desse novo cenário, é recomendável que empresas e investidores imobiliários revisem seus modelos operacionais e busquem assessoria especializada para avaliar os impactos das novas regras e identificar as melhores estratégias para adaptação ao novo regime tributário.

Para mais informações ou para discutir o impacto da Reforma Tributária no seu negócio, entre em contato com nossos especialistas.

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Tributos Impactados

A principal mudança da reforma é a substituição de diversos tributos por dois novos impostos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui ICMS (estadual) e ISS (municipal), de competência dos estados e municípios.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui PIS e COFINS, de competência União.
• Imposto Seletivo (IS): substituirá parte da arrecadação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) e incide sobre bens e serviços rejudiciais à saúde e ao meio ambiente, como bebidas alcoólicas, cigarros e veículos.

Cronologia da Transição

A transição para o novo sistema será gradual, conforme o seguinte cronograma:

• 2026: Entrada “teste” do IBS (0,1%) e da CBS (0,9%), com possibilidade de compensação de PIS/COFINS.
• 2027: CBS substitui definitivamente PIS e COFINS. Redução a zero do IPI (exceto na Zona Franca de Manaus). Início da cobrança do Imposto Seletivo.
• 2029: Redução progressiva do ICMS e ISS. Crescimento gradual da alíquota do IBS.
• 2033: Novo sistema tributário plenamente implementado, com extinção completa dos tributos antigos.

Alíquotas IBS/CBS

A LC nº 214/2025 prevê a alíquota de referência máxima prevista na de 26,5%, apesar da estimativa do Ministério da Fazenda em torno de 28%.

A alíquota padrão de referência para o IBS é de 17,7%, mas a legislação permite flexibilidade, proporcionando aos Estados a autonomia para ajustar suas alíquotas conforme necessidades locais, observados certos limites. Já a alíquota de referência para a CBS é de 8,8%.

Imposto Seletivo (IS)

O Imposto Seletivo (IS), de competência federal, substituirá parte da arrecadação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI). O principal objetivo do IS é desencorajar o consumo de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, aumentando a carga tributária sobre esses produtos.

Os produtos que pagarão o IS incluem:

• Cigarros;
• Bebidas alcoólicas;
• Pesticidas;
• Bebidas e alimentos com alto teor de açúcar;
• Produtos prejudiciais ao meio ambiente;
• Veículos poluentes (incluindo carros elétricos).

Simples Nacional

Apesar da substituição dos tributos, a sistemática de pagamento unificado de tributos das empresas optantes pelo SIMPLES NACIONAL está mantida. Contudo, em razão da chamada “não cumulatividade plena”, haverá a necessidade um planejamento tributário para confirmar se a opção por esse regime é a mais viável.

Nós da Resultax estaremos atentos aos próximos para orientar nossos, que terão seus processos fortemente impactados, pois haverá necessidade de adaptação da formação de preços, sistemas de gestão, controles e definição de estratégias. Conte conosco!!!

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Mas o que mudou, afinal?

A IN RFB 2.219/2024 extinguiu a DECRED e passou a exigir, em uma única obrigação (e-Financeira), as informações referentes a operações bancárias, inclusive PIX, e de cartão de crédito.

Contudo, a principal mudança refere-se a quem deve prestar essas informações. Foram incluídas nesse rol as empresas autorizadas pelo Banco Central a oferecer serviços financeiros relacionados a pagamentos, plataformas e aplicativos de pagamentos, bancos virtuais, além de varejistas e atacadistas de grande porte, a exemplo de lojas de departamentos, de venda de eletrodomésticos.

Quais informações são prestadas na e-Financeira?

• Informações cadastrais dos clientes;
• Saldos e montantes globais mensalmente movimentados em contas bancárias, aplicações, fundos, bolsa de valores, seguros, consórcios etc.

Quais informações NÃO são prestadas na e-Financeira?

• Informações individualizadas de operações realizadas;
  Qualquer elemento que permita identificar a origem ou o destino dos recursos (Artigo 12 da IN 2.219/2024).

Quem DEVE se preocupar com esse monitoramento?

Pessoas físicas e empresas que possuam movimentações financeiras informais, que não estejam devidamente documentadas, sem tratamento tributário adequado e sem estarem reportadas na Declaração de IR ou obrigações acessórias, podem ser alvo de procedimento fiscal pela RFB a partir desse monitoramento, e, caso alguma infração seja identificada, haverá autuação fiscal acrescida de multa de, pelo menos, 75% sobre o imposto apurado.

Quem NÃO DEVE se preocupar com esse monitoramento?

A simples transação de valores acima dos limites estabelecidos no monitoramento pela RFB não são, por si só, motivos de preocupação. Estando as operações financeiras aderentes aos aspectos tributários e declaradas ao Fisco Federal, quando couber, as chances de autuação são mínimas. Nesse contexto, é importante ficar sempre atento ao tratamento tributário adequado a todas as operações financeiras realizadas, especialmente em relação ao ingresso de recursos em contas bancárias.

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